Cải tạo chung cư cũ: Từ cơ chế, chính sách đến thực tiễn

Trong chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến 2020 của Thủ tướng Chính phủ đã xác định phải tăng tỷ lệ nhà chung cư trong các dự án phát triển nhà ở đô thị (với Hà Nội, TP.HCM phải đạt trên 80%). Đối với những nhà chung cư cũ (được hiểu là xây dựng trước năm 1990) tại các đô thị thì vấn đề tồn tại đã có cơ chế, chính sách, chương trình cải tạo từ hơn 10 năm nay, song thực tế hiệu quả, giải pháp thực hiện vẫn chưa cao.

Đối với Hà Nội, nơi có khoảng gần 1.520 chung cư cũ từ 2 – 5 tầng, là địa phương có khối lượng nhà chung cư cũ rất lớn thì cải tạo chung cư cũ lại càng có ý nghĩa KTXH rộng rãi, góp phần đổi mới bộ mặt kiến trúc đô thị, nâng cao chất lượng sống cho người dân đô thị.

Từ cơ chế, chính sách

Theo TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm, nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch – Kiến trúc Hà Nội, trước thực trạng khu chung cư cũ, từ kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội, Hà Nội đã thực hiện cải tạo chung cư cũ từ những năm 1990. Theo đó, cải tạo chống xuống cấp nhà nguy hiểm (lún, nứt,…) đã thực hiện ở nhà A8 Nghĩa Đô, B7 Thành Công,… song đây chỉ là giải pháp kỹ thuật. Ngoài ra, phá dỡ, xây dựng mới cục bộ được áp dụng với các nhà nguy hiểm như nhà A3 Giảng Võ, nhà E6, E7 Quỳnh Mai… mặc dù đã khắc phục cục bộ từng nhà nhưng tác động không tốt đến quy hoạch khu vực, xáo trộn tâm lý dân cư sở tại…

Từ các mô hình trên, HĐND Thành phố đã có Nghị quyết 07/2005/QĐ-HĐND về cải tạo xây dựng mới các khu chung cư cũ xuống cấp với 4 nguyên tắc theo hướng kết hợp hài hòa lợi ích xã hội, lợi ích nhà nước, lợi ích của người dân và nhà đầu tư. Để thực hiện chủ trương trên, UBND Thành phố đã có Kế hoạch 75/KH-UB cụ thể hóa Nghị quyết 34/2007/NQ-CP của Chính phủ về cải tạo chung cư cũ, Thành phố đã có Quyết định 48/2008/QĐ-UB đẩy mạnh công tác cải tạo chung cư cũ trên địa bàn.

Đồng thời, để triển khai Luật Thủ đô, HĐND Thành phố đã ban hành Nghị quyết 17/2013/NQ-HĐND về một số biện pháp xây dựng lại các khu chung cư cũ, nhà chung cư xuống cấp… Cụ thể, Thành phố đã triển khai phê duyệt một số quy hoạch chi tiết 1/500 các khu chung cư Nguyễn Công Trứ, Tân Mai, Khu B Kim Liên, phê duyệt nhiệm vụ hơn 10 khu chung cư, khảo sát điều tra hơn 60 nhà chung cư, kiểm điểm phân loại chất lượng các nhà chung cư,…

Gần đây nhất, đầu tháng 6/2016, trong Hội nghị xúc tiến đầu tư Hà Nội, Thành phố cũng đã đề xuất 10 dự án đầu tư xây dựng, cải tạo chung cư cũ với tổng số vốn lên tới 316.800 tỷ đồng (tương đương gần 15 tỷ USD).

Đến thực tiễn, cải tạo

Từ cơ chế, chính sách của Thành phố, bài học từ các mô hình thí điểm cho thấy đã có chuyển biến trong cải tạo chung cư cũ, song kết quả chưa như mong muốn. Tính đến nay, Hà Nội cũng mới chỉ cải tạo, xây dựng lại được khoảng 10% nhà chung cư cũ. Từ thực tế triển khai cho thấy còn không ít khó khăn, vướng mắc.

Theo TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm, phần lớn các khu chung cư tập trung ở khu nội đô, trung tâm thành phố,nơi có mật độ dân số cao, cần giảm tải áp lực về hạ tầng, cần diện mạo đô thị mới hài hòa giữa phát triển và bảo tồn; cơ chế bồi thường, giải phóng mặt bằng chưa thỏa đáng; người dân chưa nhận thức đầy đủ quyền cũng như trách nhiệm của mình;…

Thời gian qua, Nhà nước và TP Hà Nội đã chú trọng ban hành một số văn bản quy phạm pháp quy, quy định khá đồng bộ nhằm tháo gỡ khó khăn trong cải tạo chung cư cũ. Điển hình, như Nghị quyết 07/2005/NQ-HĐND Thành phố đã xác định cải tạo xây dựng lại các chung cư cũ là việc làm lớn, khó và liên quan đến cuộc sống của một bộ phận lớn dân cư Thành phố. Hay như Quyết định 2127/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ quy định về chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, giải pháp tập trung xây dựng các khu nhà ở mới để di dời các hộ dân đang sinh sống tại các khu chung cư cũ.

Đáng chú ý, triển khai Luật Thủ đô năm 2012, Hà Nội đang triển khai Nghị quyết số 17/2013/NQ-HĐND của HĐND thành phố Hà Nội ban hành một số biện pháp cải tạo xây dựng lại các khu chung cư cũ, nhà cũ xuống cấp, trong đó khuyến khích nhà đầu tư thỏa thuận hợp tác với chủ sở hữu căn hộ thực hiện dự án bằng phương thức hợp tác kinh doanh trên cơ sở các chủ sở hữu góp vốn bằng quyền sở hữu căn hộ, quyền sử dụng đất.

Luật Nhà ở (năm 2014) có chương quy định về quản lý nhà chung cư. Theo đó, chung cư hết niên hạn sử dụng hoặc bị hư hỏng có nguy cơ sập đổ thì cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh phải kiểm điểm, xử lý. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư vốn hoặc góp vốn với chủ sở hữu để cải tạo, xây dựng lại. Nhà nước đầu tư vốn bằng ngân sách, công trái, vốn hỗ trợ, vốn ưu đãi…

Ông Nghiêm cho rằng, để cải tạo xây dựng mới chung cư cũ một cách hiệu quả, cần làm rõ các hình thức đầu tư và xác định rõ chủ đầu tư dự án, chủ sở hữu chung cư cũ (toàn khu, từng căn nhà, căn hộ,…). Cho phép áp dụng các mô hình đầu tư thí điểm với vai trò chủ thể là các chủ sở hữu.

Bên cạnh đó, cần xác định nguồn lực để thực hiện cải tạo các chung cư cũ, nguồn lực được xác định từ nâng cao giá trị sử dụng đất hiện có, giá trị không gian công cộng, dịch vụ thương mại; xây dựng kế hoạch cải tạo chung cư cũ với xác định rõ trọng điểm, lộ trình thực hiện không dàn trải đồng loạt.

Có cơ chế tạo điều kiện, ưu đãi về nguồn vốn cho các chủ đầu tư tham gia cải tạo chung cư cũ. Đồng thời, Thành phố cần tổ chức đơn vị đầu mối để quản lý cải tạo chung cư cũ…
Theo chinhphu.vn